Sechs Monate — die Frist, die noch kürzer ist
Nach der Zwölfmonatsfrist der Betriebskostenabrechnung kommt die unbekanntere und schärfere: Ansprüche wegen Schäden an der Wohnung verjähren in sechs Monaten. Gerechnet ab dem Tag, an dem Sie den Schlüssel zurückbekommen.
Die Uhr läuft ab der Rückgabe — nicht ab dem Ende des Mietvertrags und nicht ab dem Tag, an dem der Schaden auffällt.
Was im Gesetz steht
§ 548 Abs. 1 BGB: Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Frist beginnt mit dem Rückerhalt der Mietsache.
Absatz 2 spiegelt das für den Mieter: Seine Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen und auf Wegnahme einer Einrichtung verjähren ebenfalls in sechs Monaten, gerechnet ab dem Ende des Mietverhältnisses.
Warum der Beginn die eigentliche Falle ist
Maßgeblich ist der Rückerhalt, nicht das Vertragsende. Wer die Wohnung am 15. Januar zurückbekommt, obwohl der Vertrag erst zum 31. März endet, hat bis zum 15. Juli Zeit — nicht bis zum 30. September.
Und es zählt nicht, wann der Schaden entdeckt wird. Ein Feuchtigkeitsschaden hinter einem Schrank, der im August auffällt, ist bei einer Rückgabe im Januar bereits verjährt.
Was das für die Kaution bedeutet
Die Kaution ist kein Ersatz für die Frist. Zurückbehalten dürfen Sie sie, solange noch Ansprüche im Raum stehen — aber ein verjährter Anspruch lässt sich nicht mehr durchsetzen, sobald der Mieter sich auf die Verjährung beruft.
Eine Einschränkung gehört dazu, und sie wird oft übersehen: Wer schon vor Ablauf der sechs Monate hätte aufrechnen können — der Schaden stand fest, die Kaution war zurückzuzahlen —, darf mit dem Schaden auch danach noch gegen die Kaution aufrechnen (§ 215 BGB). Verlassen sollte man sich darauf nicht: Es verlagert den Streit auf die Frage, wann beides fällig war. Wer die sechs Monate einhält, braucht das Argument nicht.
Eine gesetzliche Frist für die Abrechnung der Kaution gibt es nicht. In der Praxis gelten drei bis sechs Monate als angemessen. Ein Teilbetrag darf länger einbehalten werden, wenn die Betriebskostenabrechnung noch aussteht — das ist die Ausnahme, nicht die Regel.
Zur Kaution selbst: höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten, getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen und zu verzinsen (§ 551 BGB). Wer sie nicht getrennt anlegt, verliert im Zweifel mehr als die Zinsen.
Was daraus für den Arbeitsalltag folgt
Die Wohnung wird bei der Rückgabe angesehen, nicht später. Was im Übergabeprotokoll steht, ist der Beweis; was nicht darinsteht, muss man mühsam anders belegen.
Der Tag der Rückgabe gehört festgehalten — er ist der Fristbeginn. Und Angebote für Reparaturen holt man in Wochen ein, nicht in Monaten: Sechs Monate klingen lang und sind es nicht, wenn ein Handwerker vier davon braucht.
So löst Domanta das
Die Frist beginnt mit der Rückgabe
Das Auszugsprotokoll hält den Tag der Rückgabe fest — ab ihm laufen die sechs Monate.
Ohne Beweis kein Anspruch
Zu jeder markierten Stelle im Raumschema lässt sich ein Foto anhängen, und das Protokoll hat Felder für die Unterschrift beider Seiten.
Das Protokoll bleibt liegen
Solange das Auszugsprotokoll nicht abgeschlossen ist, steht die Sechsmonatsfrist auf der Startseite — rund zwei Monate vorher gelb, drei Wochen vorher rot.
Die Kaution aus dem Blick
In der Mieterakte stehen Höhe und Stand der Kaution: nicht hinterlegt, hinterlegt oder zurückgezahlt.
Quellen
Dieser Beitrag gibt den Stand vom 4. Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Er nennt Paragrafen, weil sie zum Thema gehören — ob sie auf Ihren Fall passen, entscheidet Ihr Fall.